Rio de Janeiro, 22 de junho de 2020.
O Estado do Rio de Janeiro possui legislação em vigor instituindo a obrigatoriedade da realização da Autovistoria Predial nos condomínios residenciais, comerciais e nos prédios públicos, já conhecida Lei Estadual nº 6.400 de 2013.
No entanto, compete a cada município regulamentar a aplicação da lei estadual. No município do Rio de Janeiro, o Decreto nº 37.426 estabelece a realização da vistoria técnica nas edificações, pelo menos, a cada cinco anos.
Em Nova Iguaçu, a Lei Nº 4.583 determina a realização de autovistorias quinquenais em condomínios com mais de 25 (vinte e cinco) anos de vida útil.
Já no município de Niterói há uma particularidade das vistorias técnicas serem realizadas a cada 10 anos para edifícios até 25 anos de uso, e a cada 05 anos para aqueles acima de 25 anos de habite-se, conforme a Lei n.º 2.963.
Qual o profissional pode realizar a Autovistoria Predial?
A legislação é clara nesse sentido. Em todos os casos, as vistorias técnicas deverão ser efetuadas por engenheiro(a) ou arquiteto(a) legalmente habilitados nos respectivos Conselhos Profissionais, no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro - CREA/RJ e/ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro - CAU/RJ.
O Laudo Técnico elaborado deverá obrigatoriamente estar acompanhado do respectivo Registro de Responsabilidade Técnica - RRT junto ao CAU/RJ ou Anotação de Responsabilidade Técnica – ART junto ao CREA/RJ.
Existe um modelo ou padrão para a realização da Autovistoria Predial?
A legislação não é clara nesse aspecto e limita-se em determinar a realização de trabalho técnico para garantir as condições de conservação, segurança e estabilidade de forma genérica.
Vale comentar que a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é responsável pela elaboração das Normas Brasileiras (ABNT NBR), elaboradas por seus Comitês Brasileiros (ABNT/CB), Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE).
O profissional inspetor de engenharia ou arquitetura deve seguir as diretrizes da normas técnicas da ABNT. No entanto, não existia uma norma específica para inspeções prediais, e isso gerou uma confusão no mercado, tanto para o contratante quanto para o contratado.
Embora importantes normas em vigor já serviam como orientação para elaboração dos laudos técnicos, como, por exemplo, a ABNT NBR 14037 – Manual de uso e operação e a ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações.
Por outro aspecto, muitos profissionais realizaram laudos bastante simplificados, entregando aos condomínios documentos contendo algumas páginas.
Contudo está para iniciar uma forma superior de elaboração de Autovistoria Predial por meio da publicação da ABNT NBR 16.747 - Inspeção Predial em maio de 2020.
Para Ronaldo Sá, engenheiro especialista em normalização, a nova nova completa um ciclo relacionando outras importantes normas técnicas, conforme ilustração a seguir:
Elaborado por Ronaldo Sá.
A nova norma versa sobre a abrangência da avaliação de desempenho na inspeção predial, considerando, no mínimo, o seguinte subconjunto de requisitos dos usuários de acordo com a particularidade de cada edificação:
Segurança:
segurança estrutural;
segurança contra incêndio;
segurança no uso e na operação.
Habitabilidade
estanqueidade;
saúde, higiene e qualidade do ar;
funcionalidade e acessibilidade.
Sustentabilidade:
durabilidade;
manutenibilidade.
As vistorias técnicas nos condomínios devem ser realizadas de forma sistêmica, considerando a complexidade das instalações existentes, para constatação das anomalias e falhas de manutenção, uso e operação.
Segundo a norma, as vistorias devem considerar:
As características construtivas;
A idade das instalações e da construção e vida útil prevista;
A exposição ambiental da edificação;
Os agentes (e processos) de degradação (atuantes);
A expectativa sobre o comportamento em uso.
O procedimento da Inspeção Predial pode ser resumido pelas seguintes etapas, retiradas na norma técnica:
Levantamento de dados e documentação;
Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados;
Identificação das características construtivas da edificação;
Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerando a complexidade das instalações existentes;
Classificação das irregularidades constatadas;
Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas do condomínio
Organização das prioridades, em patamares de urgência;
Avaliação da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674;
Avaliação do uso;
Redação e emissão do laudo técnico de inspeção.
Vale esclarecer que o Plano de Manutenção Predial não pode ser confundido com as manutenções corretivas realizadas nas edificações. Há diversos condomínios que desconhecem os benefícios do Plano de Manutenção.
Para Gomide, autor do livro Inspeção Predial Total, os sistemas da edificação que devem ser inspecionados, são:
Fundações (estacas, blocos, muros de arrimo, paredes diafragma, etc.);
Estruturas (pilares, vigas, lajes, marquises, empenas, apoios, consoles, etc.)
Fechamentos (paredes de alvenaria, drywall, divisórias, etc.)
Esquadrias (portas, janelas, portões, grades, corrimãos, escadas marinheiro, etc.);
Revestimentos (pisos, paredes, tetos, esquadrias);
Fachadas (painéis, jardineiras, juntas, vedações, etc.);
Coberturas (mantas, proteções mecânicas, rufos, pingadeiras, etc.);
Impermeabilizações (jardins, varandas, térreo, cobertura, etc.);
Hidráulica e esgoto (tubulações, registros, ralos, caixas de passagem e gordura, torneiras, drenagens, reservatórios, barriletes, válvulas de pressão, bombas, etc.);
Elétrica (poste de entrada, sala dos medidores, quadros, conduítes, tomadas, pontos de luz, luzes de emergência, luz de obstáculo, minuterias, etc.)
Ventilação e ar-condicionado (exaustão, fan-coils, bombas, shillers, filtros, etc.);
Proteção contra incêndio (extintores, SPDA, hidrantes, sprinklers, bombas de incêndio, quadros de controle de sprinklers, sinalização de escadarias e demais áreas comuns);
Elevadores (casa de máquinas, cabinas, portas e sinalização);
Telefonia (poste de entrada, quadro geral – DG, quadros de passagem, conduítes e pontos de telefone);
Acessibilidade (equipamentos, trajetórias e sinalizações visuais, táteis e sonoras)
Por todo o exposto, a Autovistoria Predial realizada de forma simplista, apenas para cumprir a legislação, pode estar com os dias contados. A Inspeção Predial, de acordo com a ABNT NBR 16.747, deve ser planejada em conformidade com as particularidades de cada tipo de edificação.
Deve considerar, ainda, as características construtivas, a idade da construção, as instalações e os equipamentos, além da qualidade da documentação entregue ao profissional habilitado.
Cabe ao síndico, como gestor da edificação, analisar as propostas de realização da Autovistoria Predial, aproveitar o momento e realizar a Inspeção Predial em seu condomínio.
A Inspeção Predial é um trabalho técnico de nível especializado realizado por profissionais experientes no tema e não deve ser realizado por desinformados.
Vale lembrar a responsabilidade do síndico no Código Civil, Art. 1.348 em seu item V “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Gabriel Aguilar, Engenheiro Civil, Consultor Condominial, Fiscal de Obras, Avaliador de Imóveis, Perito nomeado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, Assistente Técnico Judicial.
Atua na elaboração de inspeção predial com drones, autovistoria, vistoria de recebimento de imóveis, vistoria de vizinhança, inspeção em fachadas, avaliação de estruturas de concreto, legalização de imóveis, perícias de engenharia e demais trabalhos de engenharia legal e diagnóstica.
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